יזם בהתחדשות עירונית – עשה ואל תעשה

יזמים רבים לוטשים את עיניהם לפרויקטים הרבים שטרם מומשו בתחום ההתחדשות העירונית. בהתאם להיצע האדיר, קמו להם חברות רבות שמציעות את מרכולתם לבעלי הדירות אשר מעוניינים לבצע חיזוק לבניין אך בעיקר לשדרג את הנכס שברשותם לנכס חדיש, גדול ויקר יותר. יזמים רבים אשר ביססו את מעמדם ויש מאחוריהם פרויקט או שניים מרשים לעצמם לברור פרויקטים על פי רמת הרווחיות בהם ואינם ששים לבצע כל פרויקט בכל אתר ועיר

כתב לוקאל 12/03/2019
 עו
צילום: יח"צ

בשל ההיצע הגדול  ולמרות שהציבור כבר למד דבר או שניים על התחדשות עירונית ועל ניהול מו"מ עם יזמים, יחסי הכוחות בין היזמים לבין בעלי הדירות עדיין אינם שווים. במקרים רבים "מתעוררים" בעלי הדירות בשלב מאוחר ומגלים כי התמורות שקיבלו נמוכות מדי או שהיזם הבטיח הבטחות שאינו יכול לקיים וזאת לאחר דריסת רגל בלתי חוזרת של היזם בבניין/בפרויקט.

החברות היזמיות החדשות הרבות מבצעות הרבה תהליכי "ניסוי וטעייה" על גבם של בעלי הדירות המתבטאים פעמים רבות בהבטחות ללא כיסוי על מנת ל"הכנס" לבניין בדלת הראשית או עיכובים רבים בלו"ז משום חוסר ידע ותכנון לקוי של המהלכים והתהליכים.

הכירו את כללי הברזל לזיהוי דרכי פעולה שיכשילו פרויקט בשלביו השונים:

התקשרות ורושם ראשוני: בעלי הדירות מעוניינים כמובן להשיג את המקסימום במסגרת מו"מ עם יזם , לפגישה ראשונה או שניה עם בעלי הדירות כדאי ליזם להגיע לבעלי הדירות עם איזו שהיא הצעה בסיסית שנסמכת על בדיקה ראשונית בעירייה ומכניסה בתוך המשוואה את זכויות הבנייה , אפשרויות הבנייה לדיירים הקיימים ותוספות הבנייה העיקריות שניתן לתת. כמו כן כדאי ליזם להוציא את תיק הבניין ולהכיר את מבנה הדירות והקומה הטיפוסית.

"נון שופ" - יזמים רבים מעוניינים להחתים את בעלי הדירות על מסמכי "נון שופ"/"כתבי התחייבות" לא ליצור קשר עם יזמים נוספים עד לסיום הבדיקה בגינם בעירייה ובעזרת אדריכל. הבדיקה צריכה להיות מעמיקה ולמינימום זמן על מנת לתת הצעה רצינית המבוססת על מדיניות העירייה. יזמים רבים מנצלים את הפלטפורמה הזו על מנת לבסס את מעמדם ו"לכלוא" את בעלי הדירות במסגרת בה הם יהיו מוגבלים לתקופה ארוכה. כך יקטן כוחם במסגרת המו"מ להגדלת התמורות. יזם שרוצה להראות רצינות ויעילות יוכל להסתמך על 3 חודשים לבדיקה מעמיקה ומתן הצעה. יזמים בעלי ביטחון עצמי ויכולת להוציא כספים לשם בדיקה שבסופה תהיה ודאות נמוכה יותר לא יחתימו את בעלי הדירות.

מינוי עו"ד מטעם בעלי הדירות –זכותם הבסיסית של בעלי הדירות היא לייצוג בהליך כה מסובך וארוך הכורך בתוכו עסקה במקרקעין וחתימה על חוזים עבי כרס. טוב יעשה היזם אם יעודד את בעלי הדירות לבחור להם עו"ד עוד בתחילת הדרך לשם התמודדות שוויונית ומו"מ הוגן בין שני הצדדים.

הצעה – הצעתו של היזם לבעלי הדירות כדאי ותהיה עקבית ומבוססת על עובדות שנבחנו ע"י אדריכל במחלקת ההנדסה העירונית ולאחר דוח מקצועי. כל שינוי לרעה בהצעתכם או ריקון ההצעה מתוכן ע"י סעיפי חוזה דרקוניים עלולים לפרק את הפרויקט ולהוביל ליח"צ שלילי בהמשך, דבר שוודאי לא יועיל לחברה היזמית.

יציבות ועקביות במו"מ החוזי – עוה"ד של היזם ובעלי הדירות עורכים את החוזה בין הצדדים, מטרת הליך זה הוא בין היתר ליצוק את התחייבויות היזם שנאמרו עד אל תוך החוזה.

זהו שלב שיש בו חיכוכים בין הצדדים בשל אי עקביות בין מה שיצא מהפה למה שנכתב בפועל. יעשה טוב היזם אם כל הצעותיו וסיכומי פגישתו יעלו על פרוטוקולי פגישה/ישיבה על מנת לתת משמעות לדברים שנאמרים בה, הדבר יחסוך זמן וויכוחים במו"מ המשפטי.

לוחות הזמנים -  לוחות הזמנים בחוזה הם אחד הדברים החשובים ביותר בהסכם. לשני הצדדים יש אינטרס לסיים את הכל בזמן, אך כשם שהדיירים רוצים לו"ז קצר ככל הניתן ,היזם רוצה להאריך את האופציה שלו לאחר את הלו"ז כמה שיותר כדי לא להיות בהפרת חוזה וכדי לא לשלם פיצויים בסוף התהליך.

לוחות הזמנים המקובלים לכל הליך הם שונים, כמו כן הם שונים ממקום למקום, וראוי לקבוע לוחות זמנים הוגנים לכל אחד מהשלבים עם תוספת "גרייס" (תוספת זמן מינימלי לחריגה) . כבילה של בעלי הדירות בלו"ז דרקוני מרחיקה לקוחות חדשים ומביאה להתנגחויות בהמשך הדרך. 

התמורות -  תמורות שוויוניות לכלל בעלי הדירות בבניין/במתחם הם אבן דרך חשוב בדרך להצלחת הפרויקט. בעלי הדירות משוחחים בינם לבין עצמם ולא מעוניינים להרגיש פראיירים לעומת בעלי דירות אחרות אף שלעיתים זה מתבקש.  יגדיל לעשות היזם ובהצעתו הראשונית ואף בחוזה הסופי יקפיד על מתן תמורה שוויונית ואחידה לכלל בעלי הדירות. הדבר יגדיל את סיכוייו להחתמת הרוב הדרוש במהירות רבה יותר.

הטבות לבעלי עניין -  מתן הטבות "מתחת לשולחן" לבעלי אינטרסים שונים מבעלי הדירות יוביל במקרים רבים ל"פיצוץ" בין בעלי הדירות עצמם וליזם. המחוקק וגם הפסיקה בנושא הבהירו היטב שהדבר הינו רעה חולה ואין מקומה בפרויקטים מעין אלו. בסעיף 6 לחוק הפינוי בינוי אף נכתב כי דייר שגילה שחברו קיבל תמורה גבוהה ממנו יכול לבטל את החוזה או שיקבלו כל בעלי הדירות תמורה זהה. דבר שיכול ודאי למוטט את הפרויקט. יזמים בעלי ניסיון נזהרים מאוד בדבר.

שקיפות  -  מידור של בעלי דירות וקידום הפרויקט במחשכים מעצים את התנגדותם של המתנגדים , שיתוף מתנגדים בתהליך ורתימה שלהם לעזור רותמת אותם לדעה חיובית ורצון טוב.

שיתוף -  גם אם אינכם חייבים, שתפו את בעלי הדירות בבחירות עיצוביות , תכנוניות בחירת אבזרים וצבעים . בכך תקרבו אותם לתרום לקידום הפרויקט ולהרגשת שייכות.

הוגנות ואנושיות – סעיף הגג המסכם עוסק באנושיות, עזרה לחלשים בבניין וסיוע לבעלי מוגבלויות . הכלה של מצוקות ספציפיות ומתן עזרה במסגרת האפשר בצורה גלויה לכל הדיירים תבליט את חברתכם על פני חברות אחרות. 

***הכותב הוא עו"ד גילעד ושדי -  מומחה בתחום ההתחדשות העירונית, מייצג בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי.

עוד ב
חשבנו שיעניין אותך גם...
בעל עסק הורשע בהחזקת אקדח ורימון
בעל עסק הורשע בהחזקת אקדח ורימון
מוזיאון נחום גוטמן לאמנות
למען תושבי הדרום
 אליפות כדורסל בתי ספר יסודיים בכפר סבא
אליפות כדורסל בתי ספר יסודיים בכפר סבא
איתנה ויציבה
חשד: נהג בשכרות ועם רישיון פג תוקף משנת 2015
גבר טבע בבריכה בהוד השרון - מצבו קשה
גבר טבע בבריכה בהוד השרון
חוזרת למגרש
אישום: הצית רכב בהרצליה