Local נדלן
רוני בריק, פלוג יולי 2017
רוני בריק (מימין), אבנר לוי קרנית פלוג חיים פייגלין ואליאב בן שמעון
צילום: כפיר סיון

"מרגישים קיפאון בשוק הדיור"

מועצת המנהלים של ענף הבנייה אירחה את נגידת בנק ישראל, הד"ר קרנית פלוג, בדיון שעסק בקשיים שעומדים בפני הענף

נגידת בנק ישראל, הד"ר קרנית פלוג התארחה ביום חמישי האחרון במפגש מועצת המנהלים של ענף הבנייה שקמה בתחילת השנה ביוזמתו של נשיא התאחדות בוני הארץ, רוני בריק וכוללת בכירים מכל קשת הפעילים בענף. באירוע, הציגה נגידת בנק ישראל בפני בכירי ענף הבנייה סקירה של המשק והענף ושמעה מהם על החסמים בו.

הד״ר פלוג ציינה בפתיחת דבריה, כי היא שמחה על ההזדמנות לשמוע מבכירי הענף בצורה בלתי אמצעית אודות ההצלחות כמו גם האתגרים והקשיים בפניהם עומד הענף. לדבריה, האתגר של ענף הבנייה הוא תכנון לטווח ארוך. "אחרי עשור של עליית מחירים מסתמנת בחודשים האחרונים התייצבות, אם כי מוקדם לדעת אם אכן נעצרה מגמת העלייה. אנו רואים הבדלים בין האזורים השונים, בתל אביב ובמרכז המחירים עלו יותר והמגמה דומה גם בשכר הדירה". פלוג ציינה כי ישנה הסכמה רחבה בקרב מקבלי ההחלטות, שרצוי להימנע מתנודות חדות במחירי הדיור. "היינו רוצים לראות ירידה הדרגתית במחירי הדיור", אמרה.

לדבריה, "נושא שקיבל פחות תשומת לב בדיון הציבורי, הוא ההשפעה הדמוגרפית על הבנייה. מדובר בכוח חשוב לשינויים במחירי הדירות, המניע את הביקושים בטווחי זמן ארוכים. בשנות השבעים הייתה תופעה של 'בייבי בום' בישראל, שיצרה את המצב הקיים כעת בו קבוצת גילאי 44-30, הגיל בו בדרך כלל רוכשים דירה, היא קבוצה בעלת משקל גבוה באוכלוסייה שרוכשת דירות. שינויים דמוגרפיים אלה ואחרים היו צפויים, אבל ככל הנראה הם לא הופנמו בתהליכי התכנון. בהסתכלות אזורית, ניתן לראות מתאם בולט בין משקל קבוצת הגיל הזו באוכלוסייה באזורים שונים, לבין העלייה במחירי הדירות של 3.5-4 חדרים. לא במקרה באזור תל אביב, למשל, חלה עליית מחירים גבוהה במיוחד לאורך שנים, לאור העלייה החדה יחסית של שיעור האוכלוסייה הצעירה, שהתווסף על חוסר הגמישות בהיצע".

פלוג הוסיפה, "על פי תחזית דמוגרפית של הלמ״ס, האוכלוסייה בישראל תוכפל עד 2059. נתון זה צריך לעמוד בבסיס התכנון קדימה. הצורך המרכזי הוא להגדיל המלאי תכנוני. התהליכים בתחום הבנייה ארוכים, ואם רוצים להיות מוכנים לגל הבא, ברור שהמשימה המרכזית היא יצירת מלאי גדול וזמין שניתן לשחרר במהירות".

נשיא התאחדות בוני הארץ, רוני בריק אמר לנגידת בנק ישראל, "ההחלטה שלך להגיע לכאן היום, היא אות שמסמל טוב לבאות. אני משוכנע ששיח ישיר בין מקבלי החלטות לגורמים המבצעים בענף שלנו יכול לתרום תרומה חשובה לשמירת יציבותו וחוזקו של הענף".

בהצגת מצב הענף לנגידה הזהיר בריק: "מערכת הייצור של ענף הבנייה הישראלי נמצאת כיום בבעיה. אנחנו מתמודדים עם בעיות כמו הקשחה לא פרופורציונאלית של מצב המשק, לתנאי אשראי בכל המגזרים המרכיבים את הענף. יתר רגולציה חונק חברות ביצוע אשר עליהן מבוסס הענף כולו. יש כאן חוסר אחידות בנתונים שאמורים לאפשר תכנון עסקי מושכל של מנהלים בענף וחשיבה מקובעת של ספקי אשראי במערכת הבנקאית, אשר גורמת לא פעם לפגיעה ישירה בעבודות בנייה ובהתקדמות הטיפול הממשלתי במחסור בפתרונות דיור".

בריק הזהיר גם מפני הקפאת השוק, "אנחנו מברכים על 'מחיר למשתכן' והתוכניות הממשלתיות שנולדו בממשלה הזו. אבל ההקפאה בשוק כתוצאה מההגרלות המתוכננות של מחיר למשתכן היא מסוכנת. היינו בסרט הזה עם יאיר לפיד. ההקפאה תגרום לכך שמחירי הדירות ישובו לעלות. אם היה ניתן לבנות 100 אלף יחידות דיור בשנה, שר האוצר היה בונה אותן. אבל יש בירוקרטיה, ויש חסמים ויש פקידות שלא מסייעת ואם הבנייה תיעצר כתוצאה מהירידה בביקושים, הציבור ישלם את המחיר".

חיים פייגלין, סגן נשיא ההתאחדות ומנכ״ל חברת צמח המרמן אמר: "ענף הבנייה עומד בפני כשל שוק. כאשר מדכאים בכל מחיר את הביקוש ומייקרים ריביות, כדי ליצור תקרת המחירים של 20% מתחת למחיר השוק – יוצרים כשל שוק. נחוצה כאן ועכשיו מדיניות שתביא לרפורמות אמתיות, ולא גימיקים כמו שיש היום".

ארנון פרידמן, יו״ר חברת אשדר ציין כי בסופו של דבר, השחקנים בענף מעוניינים ביציבות לטווח הארוך. "עליית המחירים עשתה טוב לקבלנים בטווח הקצר, אבל התוצאה היא שגם מחירי הקרקעות עלו ואז קונים קרקע יקרה והסיכון גדל. הבעיה היא שאנחנו חווים ניסיונות להשפיע על השוק ולקבל תוצאה מיידית, שבה הציבור יקבל הנחה משמעותית. זו טעות. ברמת המקרו, לא יצליחו לענות על הביקושים. בנקודות מסוימות, בעיקר בפריפריה, שבה המדינה יכולה לאשר הרבה יחידות דיור ולהסיר חסמים – יכול להיווצר היצף של היצע, שישפיע על קבלנים וגם על נוטלי המשכנתאות אשר קנו כבר דירות באותם אזורים".

לנגידה הוצגה גם תמונה קשה של מצב החברות הבונות בנייה ציבורית (בנייה חוזית) ותשתיות. אשר גרין, סגן נשיא ההתאחדות ויו"ר אגף בנייה חוזית שלה ציין כי מקבלי ההחלטות מתעלמים מהנסיגה בענף התשתיות והבנייה החוזית. "חברות קורסות ומשאירות חובות עצומים ונזק למשק הישראלי. בין הסיבות לכך, בולט הרווח הקבלני הנמוך כתוצאה מבחירת ההצעה הזולה". הוא הציע "שבנק ישראל יתערב ויוציא הנחיה לחייב ליווי בנקאי בדו"ח אפס לכל קבלן שמבקש אשראי לבנייה בתחום התשתיות. אם בדו"ח רווח מינימלי, הבנק לא ייתן אשראי".

בעקבות דברי הנגידה בדבר הפריון הנמוך בענף הבנייה, אמר ניר ינושבסקי – מוביל פורום דור העתיד של התאחדות בוני הארץ, כי הפריון הנמוך איננו תוצאה של זמינות במשק של עובדים זולים, אלא תוצר של הקושי להטמיע טכנולוגיות חדישות בענף.

יצחק מויאל – יו״ר הסתדרות עובדי הבניין אמר: "על מנת להשתמש בטכנולוגיות יש צורך בעובדים, הבעיה היא שיש טכנולוגיה אבל אין הכשרות מקצועיות מתאימות לעובדים, אין איפה ללמד אותם. הפתרון של הממשלה הוא להביא חברות בנייה מסין. זה מהלך שיפגע יותר בפריון, יפגע בפיתוח טכנולוגיה, ויפגע בחברות הישראליות". על כך אמרה נגידת בנק ישראל, כי המדינה לא עושה מספיק בתחום ההכשרה המקצועית בענף הבנייה. "ישראל מוציאה פחות ממחצית ממה שמוציאות מדינות מפותחות בתחום זה, זה בעייתי, היעדר הכשרה מקצועית מספקת בתחומים האלה, הוא נושא שמדברים עליו לא מעט וצריך לעשות יותר. להערכתנו, הבאת חברות בנייה זרות תוכל לסייע לשיפור הפריון, ולהגברת התחרות".