Local נדלן
קרן נדלן בגן רשל
הדמיה של פרויקט קרן בגן רשל
צילום: יח"צ

מדריך לקניית דירה המיועדת לתמ"א

הולכים לרכוש דירה והמוכר אומר לכם שהבניין עומד לעבור תמ"א? כדאי שתבדקו האם הבניין אכן יכול לעמוד בפרויקט תמ"א 38? האם מבחינה אדריכלית אפשר להכניס את כל השטחים שהתמ"א מאפשרת? והאם ישנה בכלל הסכמת שכנים אמיתית לביצוע הפרויקט

אתם מעוניינים לרכוש דירה ומוצאים דירה מתאימה, אך מחירה גבוה בהרבה מהמחיר הממוצע בשוק. כאשר אתם מתקשרים לבעל הדירה, הוא מספר: "הדירה צפויה לעבור תמ"א וערך הדירה יעלה במאות אלפי שקלים". האמנם? הבטחות כגון אלו נשמעות עשרות פעמים ביום, חלקן אולי בתום לב, אך התוצאה היא שמוכרי הדירות מבלבלים את הקונים הפוטנציאלים, ולא מבדילים בין שאיפה לבין מציאות. מה שאתם כרוכשים חייבים לדעת: לא תמיד יש סיכוי אמיתי שיתבצע הליך תמ"א בדירה אותה אתם עתידים לרכוש. איך ניתן לבדוק האם הבניין באמת צפוי לעבור הליך תמ"א ומתי?

ראשית חשוב להבין מהי בכלל תמ"א:

תמ"א 38/1 הוא הפרויקט המוכר פשוט בשם 'תמ"א 38', בו משפצים בניינים ישנים, מחזקים אותם נגד רעידות אדמה, משפרים את חזותם, ומוסיפים קומה או שתיים נוספות של דירות חדשות על הגג או בקומת הקרקע. המשמעות ברכישת הדירות הנוספות הללו, היא דירה חדשה בבניין ישן ששופץ.

הסוג השני הוא תמ"א 38/2, המוכר יותר בשם 'פינוי-בינוי'. בפרויקטים מסוג זה, הורסים את הבניין הקיים ובונים במקומו בניין חדש לחלוטין - מהיסודות, דרך התשתיות ועד למפרט ולגימורים. המשמעות בקניית דירה בפרויקט כזה היא דירה חדשה בבניין חדש לחלוטין.

דירה חדשה שתרכשו בתמ"א 38/1 אכן תהיה דירה חדשה. עם זאת, תשתיות הבניין יישענו על התשתיות הישנות בבניין ואלו יעברו שיפוץ או חידוש בלבד, לעומת בניין חדש לחלוטין בתמ"א 38/2. מבנה הלובי וחדרי המדרגות יישארו כפי שהיו בבניין הישן, ואם תתווסף מעלית הרי שהיא בד"כ תהיה קטנה מהנדרש בבנין חדש. מערכות הבטיחות והנגישות של הבניין בד"כ לא יעמדו בתקנים החדשים, וכך גם הבניין כולו שעל פי חוק אינו צריך לעמוד בתקני הבניה העדכניים לבניינים חדשים.

כאשר מדובר על פרויקט תמ"א 38/2 לכל בניין – מורכבותו שלו, האחד עם גינות מאחורה, השני עם גג שבעלותו מוטלת בספק, והשלישי נקרא "בניין מורכב" או "משותף" ולעיתים אף יזם לא יהיה מעוניין להיכנס לתמ"א בבניין שכזה. עניין מיקום הדירה גם הוא משמעותי מאד מאחר ובערי המרכז התמ"א רווחי יותר ליזמים ולכן הסיכוי שיתחילו שם תהליך שכזה גבוה יותר לעומת ערי הפריפריה בהם אין רווח ליזם והוא איננו מוכן לעבוד כ"כ קשה כאשר התמורה לא מספיק רווחית עבורו.

במקרה שעדיין לא התחיל הליך התמ"א, אך באותו רחוב כבר יש פרויקטים שיצאו לדרך, לא כדאי להסתמך רק על זה ועל הבטחת המוכר.

העניין הראשון אותו יש לבדוק הוא השאלה - האם הבניין יכול לעמוד בפרויקט תמ"א 38? או הריסה ובנייה? ובכן, בניינים אשר נבנו בישראל עד שנת 1980 זקוקים לחיזוק מבנה, צריכים להיות גבוהים משתי קומות ושטחם הכללי צריך להיות מעל 400 מ"ר. בדיקות אלה ניתן לבדוק באמצעות התב"ע. כמו כן בשביל לקבל את תמונת הנכס במלואה יש לבדוק גם בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) שאין בעיות ברישום הנכס וכד'. אל תהססו להתייעץ עם הגורמים בעירייה, הם שם לשירותכם.

העניין השני אותו יש לבדוק הוא התכנון - האם מבחינה אדריכלית אפשר להכניס את כל השטחים שהתמ"א מאפשרת? בשלב זה נצטרך לתת את תכניות הבניין לאדריכל, על מנת להבין את הפוטנציאל ולוודא שאין "שפנים" נוספים שיצאו בהמשך תהליך קניית הדירה ויהפכו את ההליך ללא רלוונטי.

לאחר שתי הבדיקות הללו, החשוב והבעייתי ביותר הוא לבדוק האם ישנה בכלל הסכמת שכנים אמיתית לביצוע הפרויקט.

כדאי לדפוק על דלתות השכנים ולהבין ממש מהשטח האם הדיירים רוצים להיכנס לתהליך שכזה. כמובן שצריך רוב של דיירים (לפחות 67% במקרה של תמ"א/1 שיפוץ וחיזוק ו 80% במקרה של תמ"א 2- הריסה ובניה מחדש), ואם אין – הסיכוי שההליך יצא לפועל בקרוב קלוש ולכן לא מומלץ להכנס לזה..

לאחר בדיקת כל השלבים, נראה כי פוטנציאל התמ"א בדירה שאתם עומדים לקנות גבוה מאד, זה הזמן להתייעץ עם יזם המבין בענייני תמ"א אשר יוכל לומר לכם באופן מלא כי יש עניין ליזמים להיכנס להליך תמ"א בבניין שכזה.רק אח"כ תוכלו לחתום בראש שקט על הדירה.

חברת קרן נדל"ן משווקת את פרויקט קרן בגן בשכונת גן רש״ל, הכוללת בניין בן 8 קומות ובו 30 דירות. בפרויקט נותרו למכירה רק דירות פנטהאוס ודירות בקומה ו'. במסגרת מבצע לחודש אוגוסט כל רוכש דירת פנטהאוס יקבל מטבח מתוצרת מטבחי סמל בשווי של 100 אלף שקל.