21.04.2018
ערים ברשת
קריירה בנדל"ן אדריכלות ועיצוב שיווק נדל"ן תכנון ובניה מימון ומשכנתאות נדל"ן ומשפט
מס שבח והיטל השבחה

אבי שנער, שמאי מקרקעין

מי שאינו בקיא ברזי מיסוי המקרקעין נוטה לערבב בין שני מושגים נפוצים, שבח והשבחה, שהם בעלי משמעות לשונית זהה אך שימוש ויישום שונים לגמרי. אין בכוונתי לערוך במסגרת זאת דיון מעמיק בחוקי המס, אלא לתאר בקצרה את ההבדל המהותי בין מס שבח ובין היטל השבחה, אשר למרות הדמיון המילולי בשמותיהם, הם מתייחסים לשני סוגי מס השונים לחלוטין זה מזה.

מס שבח הינו למעשה מס רווחי הון החל על הרווח מעסקאות מקרקעין, הוא דומה במהותו למס הכנסה וההכנסות מגבייתו מיועדות לקופת המדינה. היטל השבחה, אשר בעבר נקרא מס השבחה, מוטל על בעלי קרקעין שהושבחו כתוצאה מהחלטות הועדה המקומית לתכנון ובניה. ההכנסות מגביית ההיטל מיועדות לכיסוי הוצאות הועדה להכנת תכניות ולביצוען, כולל הוצאות פיתוח, רכישת מקרקעין לצרכי ציבור, שימור אתרים או הפקעתם. מס שבח - מס שבח מוטל בעקרון על הרווחים מעסקת מקרקעין, כלומר על ההפרש שבין שווי המכירה של נכס ובין שווי רכישתו, בניכוי הוצאות מותרות אשר הוצאו לצורך הרכישה, המכירה וההשבחה שלו. מרבית הציבור אינו מודע למס השבח, שכן קיימים פטורים שונים בעת מכירת דירת מגורים ולמעשה המס משולם בפועל רק בעת מכירת קרקעות, נכסים מסחריים ודירות שאינן פטורות. השבח, כלומר הרווח, מצורף להכנסות השנתיות של המוכר כרווח הון והמס החל עליו הינו בשיעור מס ההכנסה השולי החל על ההכנסה המצטברת. בשלב ראשון, בסמוך למועד המכירה, משלם המוכר מקדמה על חשבון המס. בתום שנת המס עליו להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה (גם אם הוא פטור בדרך כלל מהגשת דו"ח) לצורך התחשבנות סופית. על כל מכירת זכות במקרקעין יש להצהיר ולדווח לשלטונות המס תוך 30 ימים מיום המכירה או להגיש שומה עצמית תוך 50 יום. שומה עצמית, הנערכת לרוב על ידי עורך דינו של המוכר, מפרטת את התמורה בעד הרכישה והמכירה של הנכס, ההוצאות (בצרוף קבלות) המותרות לניכוי, סכום המס ודרך חישובו. כאשר נמסר דיווח בלבד יש לשלם את המס תוך 14 יום מקבלת השומה. כאשר הוגשה שומה עצמית יש לשלם את המס המגיע על פיה עם מסירתה. אין שלטונות המס חייבים לקבל את השומה העצמית והם יכולים לקבוע, על פי שיקול דעתם, שומה שונה, ועל הנישום לשלם את ההפרש בין השומות תוך 14 ימים מקבלתה. נישום, הרואה עצמו מקופח, רשאי להגיש תוך 30 יום השגה למנהל מס שבח. כדי שהשגה תשיג את מטרתה עליה להיות מנומקת כראוי ורצוי שתסתמך, בהתאם למקרה ולסיבות הגשתה, על חוות דעת משפטית ו/או חוות דעת שמאית. על החלטתו של המנהל ניתן לערור תוך 30 יום לועדת ערר, הממונה ע"י שר המשפטים, אשר בראשה עומד שופט ולפחות אחד מחבריה הינו נציג הציבור. על החלטת ועדת הערר ניתן לערער לבית המשפט העליון תוך 45 יום. היטל השבחה - היטל השבחה מוטל ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה, המזוהה לרוב בטעות עם העיריה או הרשות המקומית, למרות שמבחינה משפטית אלו גופים נפרדים לחלוטין. ההיטל חל, מכוח התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, על השבחת מקרקעין עקב אישור תכנית בנין עיר, מתן הקלה או התרת שימוש חורג והינו בשיעור של 50% מההשבחה. ההשבחה נקבעת ע"י שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית בהתאם ל"עליית שווים של מקרקעין" עקב האישור, מתן ההקלה או התרת השימוש החורג, ומהווה את ההפרש בין שווי הנכס במצבו החדש לעומת שוויו במצב הקודם. החבות בהיטל נוצרת ביום אישור התוכנית והוא חל על בעל המקרקעין או החוכר לדורות במועד זה. את ההיטל יש לשלם לא יאוחר ממועד מימוש הזכויות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל, כאשר "מימוש זכויות" לעניין זה ,הינו מכירת הנכס או קבלת היתר שלא היה ניתן לקבלו אלמלא אושרה התכנית, ניתנה ההקלה, או הותר השימוש החורג. הדרך, העומדת בפני בעל הנכס, בכדי לערער על שומת הועדה הינה הגשת "שומה אחרת" אשר הכין שמאי מטעמו. באם פירסמה הועדה לוח שומה תוך חצי שנה מיום אישור התכנית, רשאי בעל נכס הכלול בלוח, להגיש שומה אחרת, תוך שנה מיום הצגתו. כאשר לא פורסם לוח שומה והיא הוכנה ע"י הועדה עקב מימוש זכויות על בעל הנכס להגיש "שומה אחרת" תוך 30 יום בלבד. במידה ובעל הנכס מגיע להסכמה עם הוועדה המקומית, עורכים השמאי מטעמו ושמאי הועדה שומה מוסכמת. אם אין בינהם הסכמה עליהם לבחור שמאי מקרקעין אשר ישמש כ"שמאי מכריע" ושומתו תהיה סופית. על החיוב בהיטל ועל הכרעת "שמאי מכריע" ניתן לערער בנקודה משפטית בלבד, לבית משפט השלום, תוך 45 ימים מהיום שבו נודעה ההחלטה שעליה מערערים. לסיכום - למרות הדמיון בין שבח להשבחה אין כל קשר ודמיון בין מס השבח והיטל ההשבחה למעט העובדה ששניהם מיסי מקרקעין. יש לזכור כי אלו מסים המוטלים ע"י רשויות שלטוניות נפרדות בגין סיבות ועילות שונות לחלוטין, כך שבמקרים רבים חלה חובת תשלום מס שבח אך אין כלל חבות בהיטל השבחה ולהפך.
נדל"ן ומשפט
אכיפת תיקונים בעקבות תביעת פיצויים כספיים

בהתאם להלכת בר-שירה , חוק המכר (דירות) לא בא להוסיף שום זכות למוכר הדירה, אלא בא רק להוסיף זכויות לרוכש.

בלעדיות מול הגורם היעיל: סוף סוף הצעת חוק

הצעת החוק מגינה אף על הלקוחות, ומחייבת את המתווך הבלעדי לעבוד במרץ ובאינטנסיביות, שכן זמן הבלעדיות קצר - שלושה חודשים לכל היותר.

מימון ומשכנתאות
מדריך למושגי משכנתא - גזור לפני פגישת משכנתא

לפניכם 10 מושגים מרכזיים שיעזרו לכם להבין כיצד ומתי יוצאים מזה, לאן אתם נכנסים.

לקנות או לשכור דירה?

כדי לקבוע האם עדיף לרכוש דירה או להשקיע את הכסף באפיקים אחרים, יש לבחון מגוון פרמטרים כגון שכר הדירה הצפוי, תנודת מחירי הדירות והתשואה הצפויה באפיקים אלטרנטיוויים לדירת 3 ח' (דורון נחמני, הארץ)

תכנון ובניה
מחפשים מגרש

סקירת השלב הראשון בדרך להגשמת חלום לבית פרטי

אדריכלות מול בטיחות

אדריכלים רבים טוענים, בין בטענות ישירות ובין כפועל יוצא מעבודתם המקצועית, כנגד דרישות הבטיחות המוכתבות על ידי התקנות והתקנים, ככל שדרישות אלו יוצרות פגיעה - לטעמם - באדריכלות המבנה.

שיווק נדל"ן
דירות 3 חדרים נעלמות משוק הנדל"ן הישראלי

מנתוני הסקר החודשי של קבוצת "חפציבה, המקיף כ-760 רוכשי דירות פוטנציאלים אשר ביקרו בחודש דצמבר במשרדי המכירות של הקבוצה עולה כי דירות ה-3 חדרים הולכות ונעלמות משוק הנדל"ן הישראלי

מדריך לרכישת נדל''ן מכונס נכסים

מדריך קצר למשקיעים המחפשים את הנכס הבא שלהם, וליחידים המעוניינים לחסוך כסף ולרכוש דירה מתחת למחיר השוק

אדריכלות פנים
הבלגי בפתח

הפרופיל הבלגי המקורי העשוי ברזל דק, התחיל את דרכו באנגליה שם פותח, אך יוצר בבלגיה ומכאן כנראה נגזר שמו. (הום-טק מודולור)

איך נפטרים מנכס?

הנכס שלכם מחכה מזה חודשים רבים לקונה ? אתם מצפים בכיליון ששוק הנדל'ן יתאושש ? לגזירות כלכליות חדשות שיקבעו את עתיד מגורכם?

קריירה בנדל"ן
המדריך המעשי לשווק ותווך נדל"ן בישראל

עלה לך רעיון להיות סוכן נדלן? אתה יכול לעשות את זה? טיפים, רעיונות, עצות וכן מידע על איך להיות סוכן נדל"ן.


ראשי | לוחות מקומיים | עסקים מקומיים | תיירות ונופש | הפוך לדף הבית
מפת האתר | אודות | כתבו לנו | פרסום באתר