18.09.2014
ערים ברשת
קריירה בנדל"ן אדריכלות ועיצוב שיווק נדל"ן תכנון ובניה מימון ומשכנתאות נדל"ן ומשפט
משכנתאות - הצורך והשימוש

מנהל שיווק בבנק טפחות

מי מאיתנו לא צריך משכנתא. המשכנתא מוגדרת כהלוואה כנגד שעבוד הנכס, מהווה כיום אמצעי לתשלום בעיקר לצורך רכישת דירה, מגרש, משרד או לצורכי בניה, שיפוץ או הרחבת הבית. אך יחד עם זאת, מתפתחת מגמה של הלוואות לכל מטרה הכוללות הלוואות לצורך מימון שמחה משפחתית, לימודים, נסיעה לחו"ל וכדומה - כשהנכס מהווה את הבטוחה לצורך כך.

[המשכנתא כתחליף לשכ"ד] מעצם היות המשכנתא הלוואה הניתנת לזמן ארוך, ההחזר נפרש על פני תקופה ארוכה (בהתאם ליכולת ההחזר של הלווה) לכן, ההחזר החודשי בהלוואה ממוצעת עשוי להיות דומה לגובה שכ"ד, לדירה זהה. נתון זה מביא לקוחות רבים לשקול את הכדאיות של רכישת דירה או משרד, אשר בסופה הלקוח הינו בעל הבית, בהשוואה לשכ"ד אשר הינה הוצאה עם "הנאה" לזמן קצר בלבד. [מטרת הלוואה] מכיוון שלכל לקוח צרכים משלו, קיימת חשיבות רבה בהתאמת מסגרת ההלוואה והמסלול הנגזר מכך לכל לקוח באופן אישי.הלקוח הנדרש להלוואה, מעוניין לרוב בסכום הדרוש לו להשלמת הרכישה למטרה הרצויה. סכום ההלוואה, תקופתה ושיעור הריבית משפיעים על גובה ההחזר החודשי, אשר על כן יש צורך בתכנון מוקדם ובהתאמת המסגרת ליכולת הלקוח.פרמטרים נוספים, כגון צפי להכנסות נוספות בעתיד, מקורות כספיים נוספים שישתחררו בעתיד (כגון תכנון חיסכון, קרן השתלמות וכדו`), מכירת דירה קיימת, מהווים בסיס למציאת פתרונות מימון נוספים, יחד עם יתר המסלולים המוצעים ללקוחות. [בחינת טיב הלקוח ומתן אישור לאשראי] בכדי לתת אישור להלוואה המבוקשת, נדרש הבנק לבדוק את טיב הלקוח, יכולת ההחזר שלו, מהות ההלוואה וטיב הביטחונות הניתנים לו.לרוב, שעבוד הנכס הנרכש מהווה את הביטחון המרכזי והבלעדי לקבלת ההלוואה, אולם לעיתים עשוי הבנק לדרוש בנוסף גם ערבים ו/או לווה נוסף להלוואה. הדרישה לערבים ו/או לווה נוסף באה בעיקר כאשר הלווים צעירים יחסית ונמצאים בשלבים מוקדמים של כניסה למסגרת עבודה או שעדין אין ביכולתם לעמוד לבד בנטל החזר המשכנתא. לחילופין, כאשר שיעור המימון הנדרש (כלומר, סכום הלוואה ביחס לשווי הנכס המשועבד) גבוה במיוחד.עיקר בחינת הבנק לשם ביצוע ההלוואה הינה בחינת טיב הלקוח, קרי הוכחת יכולת החזר להלוואה, המתבסס בעיקר על גובה הכנסה לאורך זמן ביחס להחזר הנדרש. לשם כך, ידרשו הלקוחות בהמצאת מסמכי הכנסה - תלושי שכר לשכירים או אישורים על הכנסה שנתיים - לעצמאים. [התאמת ההחזר החודשי לגובה ההכנסה וליכולת ההחזר] מגוון המסלולים הקיימים היום מאפשרים, במרבית המקרים, התאמת גובה ההחזר החודשי, ליכולת ההחזר של הלקוח. מסלולים בהם מתאפשרת ללקוחות דחיית תשלומים (באופן מלא או חלקי) כגון - במקרים בהם עדיין לא מכרו דירה קיימת או במקרים בהם עדיין משלמים שכירות. אפשרות זו היא לעיתים הדבר המרכזי המאפשר את ביצוע העסקה בפועל. לרוב, ההחזר החודשי מוחזר ע"י הלווים באמצעות הוראת קבע מחשבונם בבנק המסחרי. יחד עם זאת, מאפשרים הבנקים גם פיצול של ההחזר החודשי מחשבונות שונים, לדוגמא במקרים בהם ההורים מסייעים לילדים בהחזר ההלוואה. [סוגי הלוואות] הלוואות לזכאי משרד הבינוי והשיכון משרד הבינוי והשיכון, באמצעות הבנקים למשכנתאות, נותן סיוע לזכאים לרכישת דירה חדשה או יד שניה. גובה הסיוע נקבע על פי ניקוד הזכאות הניתן ללווים ועל פי מיקום הדירה הנרכשת בישובים מסוימים בהם מעונינת המדינה לעודד רכישה, ניתן סיוע מוגדל כולל מענקים. תנאי הכרחי למימוש הלוואת זכאים הינה הנפקת תעודת זכאות, המונפקת באמצעות הבנקים למשכנתאות. גובה הניקוד נקבע, בין היתר, לפי וותק הנישואים, מספר אחים ואחיות של בני הזוג ומספר הילדים. קיימת אבחנה בין זוגות צעירים ששרתו בצה"ל לבן זוגות צעירים שלא שרתו בצה"ל. כמו כן, קיימת גם טבלאות שונות לעולים חדשים ולאוכלוסיות מיוחדות אחרות. [הלוואה מכספי הבנק] לאותם לקוחות שאינם עונים לקריטריונים של "זכאי משרד הבינוי והשיכון", או לאותם הזכאים הנדרשים לתוספת מימון סיוע ומעבר להלוואת הזכאות, מאפשרים הבנקים מתן הלוואות מכספי הבנק ועל אחריותם. תנאי ההלוואות נקבעים על פי שקולי דעתו של הבנק ובהתאם לקריטריונים המקובלים. [מסלולי ההלוואות] השינויים בשוק ההון, בכלל, ובעצם המשכנתא, בפרט, מחייבים התאמת מקורות המימון וסוגי מסלולי הלוואה בהתאם. המסלול המוכר והשכיח הינו הלוואה הניתנת במסלול הצמוד למדד המחירים לצרכן. במסלול זה קיימות הלוואות בהן שיעור הריבית קבוע לכל אורך חיי ההלוואה, או הלוואות בהם שיעור הריבית משתנה. תקופת ההלוואה נעה בין 4 ל- 30 שנה. יחד עם זאת, התפתחו לאחרונה מסלולים של הלוואות שאינן צמודות, הלוואות אלו ניתנו על בסיס ריבית הפריים או כהלוואות הצמודות לדולר (על בסיס ריבית הלייבור). בהלוואות אלו קיים סיכון מסוים, אך הם הפכו לאחרונה לאטרקטיביות עקב שעורי הריבית הנמוכים בהן. כך לדוגמא, שעור ריבית הלייבור עומד זה מספר חודשים על כ- 2% בלבד. כמו כן, קיימת האפשרות לפירעון מוקדם שלהם, ללא עמלות מיוחדות. כיום, ניתן לשלב בין המסלולים השונים וליהנות מהיתרונות שבכל מסלול, תוך הקטנת הסיכונים, כתוצאה משינויים בלתי צפויים במשק. הכותב הינו מנהל שיווק בבנק טפחות בעל תואר שני באוניברסיטת בר אילן ולימודי תעודה במינהל עסקים וניהול כללי.
נדל"ן ומשפט
אכיפת תיקונים בעקבות תביעת פיצויים כספיים

בהתאם להלכת בר-שירה , חוק המכר (דירות) לא בא להוסיף שום זכות למוכר הדירה, אלא בא רק להוסיף זכויות לרוכש.

בלעדיות מול הגורם היעיל: סוף סוף הצעת חוק

הצעת החוק מגינה אף על הלקוחות, ומחייבת את המתווך הבלעדי לעבוד במרץ ובאינטנסיביות, שכן זמן הבלעדיות קצר - שלושה חודשים לכל היותר.

מימון ומשכנתאות
מדריך למושגי משכנתא - גזור לפני פגישת משכנתא

לפניכם 10 מושגים מרכזיים שיעזרו לכם להבין כיצד ומתי יוצאים מזה, לאן אתם נכנסים.

לקנות או לשכור דירה?

כדי לקבוע האם עדיף לרכוש דירה או להשקיע את הכסף באפיקים אחרים, יש לבחון מגוון פרמטרים כגון שכר הדירה הצפוי, תנודת מחירי הדירות והתשואה הצפויה באפיקים אלטרנטיוויים לדירת 3 ח' (דורון נחמני, הארץ)

תכנון ובניה
מחפשים מגרש

סקירת השלב הראשון בדרך להגשמת חלום לבית פרטי

אדריכלות מול בטיחות

אדריכלים רבים טוענים, בין בטענות ישירות ובין כפועל יוצא מעבודתם המקצועית, כנגד דרישות הבטיחות המוכתבות על ידי התקנות והתקנים, ככל שדרישות אלו יוצרות פגיעה - לטעמם - באדריכלות המבנה.

שיווק נדל"ן
דירות 3 חדרים נעלמות משוק הנדל"ן הישראלי

מנתוני הסקר החודשי של קבוצת "חפציבה, המקיף כ-760 רוכשי דירות פוטנציאלים אשר ביקרו בחודש דצמבר במשרדי המכירות של הקבוצה עולה כי דירות ה-3 חדרים הולכות ונעלמות משוק הנדל"ן הישראלי

מדריך לרכישת נדל''ן מכונס נכסים

מדריך קצר למשקיעים המחפשים את הנכס הבא שלהם, וליחידים המעוניינים לחסוך כסף ולרכוש דירה מתחת למחיר השוק

אדריכלות פנים
הבלגי בפתח

הפרופיל הבלגי המקורי העשוי ברזל דק, התחיל את דרכו באנגליה שם פותח, אך יוצר בבלגיה ומכאן כנראה נגזר שמו. (הום-טק מודולור)

איך נפטרים מנכס?

הנכס שלכם מחכה מזה חודשים רבים לקונה ? אתם מצפים בכיליון ששוק הנדל'ן יתאושש ? לגזירות כלכליות חדשות שיקבעו את עתיד מגורכם?

קריירה בנדל"ן
המדריך המעשי לשווק ותווך נדל"ן בישראל

עלה לך רעיון להיות סוכן נדלן? אתה יכול לעשות את זה? טיפים, רעיונות, עצות וכן מידע על איך להיות סוכן נדל"ן.


ראשי | לוחות מקומיים | עסקים מקומיים | תיירות ונופש | הפוך לדף הבית
מפת האתר | אודות | כתבו לנו | פרסום באתר