ראשי  פתח תקווה כלכלה וצרכנות אחח, דיירים
כלכלה וצרכנות אחח, דיירים | ||
|
||
| בני מור, מנכ''ל חברת מיי הום, המתמחה בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ''א, מסביר על אחד המכשולים המרכזיים בכל פרויקט שדרוג: דיירים סרבנים | ||
|
חלק מתיקוני חוק לתכנון ובנייה סעיף 144 שהתגבש ע''י הממשלה: פרויקטים של התחדשות עירונית ( פינוי ובינוי ) תורמים תרומה משמעותית להגדלת היצע יחידות הדיור במרכזים אורבניים. ישנה חשיבות גדולה לכך שחלק מרכזי מהפיתוח והבנייה העתידיים יתבצע במסגרת השטחים המובנים ...... באותו סעיף 144 לחוק תכנון ובנייה הוראת שעה 31/12/2014 ... כדי ליעל את הליכי אישור תוכניות מוצע לתקן את חוק הבנייה ולקבוע הוראת שעה שתעמוד למשך 5 שנים. בחלק זה של הכתבה נציין את אחד הגורמים העיקריים בכשל או בהשהייתו המרובה של פרויקט פינוי בינוי: הדיירים?! ראשיתו של תהליך פינוי ובינוי מתחיל בקבוצת הדיירים במתחם ובהבעת רצונם לנצל הזדמנות בשינוי סטטוס דירתם הישנה לחדשה, מרווחת, חניה מקורה, מחסן וכו'. תהליך זה מעיקרו (מספר לא מעט של גורמים המעורבים בתהליך) נמשך מספר שנים, חלקו הלא מבוטל במשך הזמן מותנה בהתארגנות הדירים. הוראת שעה הניתנת ע''י הממשלה אינה לנצח והיא תפסק עם שינוי חוסר כמויות יחידות הדיור ובשינוי כלכלי לאומי אשר ישפיע על הוראת השעה. המחוקק המעודד את שיפור תנאי המגורים ויצירת סביבה ויחידות דירות נוספות עגן בחוק את פטורי המיסים אשר יינתנו לדייר/וליזם על מנת לעמוד בביצוע הפרויקט ובנוסף לכך והחשוב מכל המחוקק קבע מהן התנאים המכסימליים שאפשר להגדיל את הדירה החדשה וכל זה יחסי לשטח המתחם ולשטח הדירה הישנה, אי לכך כל תוספת ולו במטרים בודדים יחולו עליהם כל מסים. תוספת הוצאות מכבידות אלו עלולות לגרוע מכדאיות הכלכלית ולהכשיל את הפרויקט. כמו כן מכל שטח מתחם מופקע חלק יחסי המותאם לכלל צרכי הרשות המקומית. בקבוצה דיירי המתחם קיים רוב שקול היודע לאמוד את ההזדמנות בהגדלת שווי הנכס העתידי וללא כל השקעה מצידו מברך על ההליך (כמובן לאחר בחינת התמורה והביטחונות הניתנות ע''י היזם ובמסגרת החוק ובמסגרת החוזה עם הדיירים) החלק שאינו הרוב בקבוצת הדירים '' ממתין להתפתחות '' ובוחר להיות גורם ''משפיע''. כיצד?: נלחץ על היזם ונקבל עוד .. ? מיעוט זה מזוהה בהגדרת החוק דייר סרבן ! בידיעות אחרונות – ממון שישי מיום 1/6/2012 הוצגה כתבה נרחבת הפרושה על 2 עמודים על הדייר הסרבן – לקט שורות מהכתבה: '' הסרבנים היו למכת מדינה , דיירים מכשילים פרויקטים להתחדשות עירונית.. משרד השיכון קדם את חוק הדייר הסרבן .. .לבית המשפט נמאס מעומס התיקים בתחום זה לאחרונה קבע ביהמ''ש השלום בת''א בפסק תקדימי כי דייר שסירב ללא סיבה סבירה ובחוסר תום לב לביצוע עסקת פינוי בינו בניגוד לדעת שכניו יפצה את שכניו ב 2.4 מיליון שקל ושכר טרחת עו''ד... השופט יאיר דלוגין בפסק דין ''אין זה מתקבל על הדעת כי דייר אחד בלא סיבה סבירה יהיה רשאי למנוע משורת הדיירים למקסם בצורה מהותית את זכויותיהם. מיי-הום: ''נתקלנו בדיירים סרבנים: ''דייר בעל 52 מ''ר קיים רוצה 150 מ''ר נטו'' וכו' . תמיד עדיף לא להגיע לערכאות משפטיים, כל שכן רוב הדיירים שהביעו את הסכמתם ממתינים לפתרונות של ''שלום בית'' אך למצער התנגדות הסרבנים (ברובם המוחלט) לא באה מתוך שיפור תנאי התמורה לכל הדיירים, אלא לשפר את התמורה שלהם ! על רוב הדיירים המעוניינים או נמצאים בהליך פינוי ובינוי לדעת כי התמורה שווה וזהה לכולם. ואל להם לחשוש מבצוע תביעה משפטית לאחר שלא צלחו הניסיונות לאחדות הדיירים, עלויות הבניה נמצאים כל הזמן בעליה דבר שיכול לפגוע בעתיד בגודל התמורה יחסית להיום. המדיניות של חברתנו הינה למקסם את תכנון שטח הדירה ולתת תמורות נוספות בעיצוב פנים הדירה החדשה ללא תשלום (תמורה שלעצמה שווה עשרות אלפי שקלים) חשוב לציין כי בפרויקט פינוי בינוי אין עסקינן בפרויקט בניין בעל יחידות דיור בודדות ... דוגמא: בניין העתיד לאכלס 24 יחידות דיור לו''ז מיום תחילת תכננו ועד לאכלוס כ 3 שנים. עקב מורכבות פרויקט פינוי ובינוי הכלכלית ומול גורמי ממשל ורשויות היתרים ובניה משך זמן הפרויקט עד לאכלוס 4-5 שנים על כן ישנה חשיבות לו''ז לא מבוטלת במשך זמן עד גמר הסכמת/חתימת הדיירים על הפרויקט. אין ספק כי קיימים כשלים נוספים שהם לא הדיירים: - הרשות המקומית : בהסכמתה או לא למתחם זה או אחר להליך פינוי ובינוי - הרשות המקומית : בהסכמתה או לא לשינוי התב''ע המתבקש. - הממשל משרד השיכון: אינו מאשר מתחם זה או אחר לפינוי ובינוי . אך אלו נושאים אשר היזם יטפל בהם במלא הנחישות והמרץ ועל דיירי המתחם להבין שהם הכוח ההנעה הראשונית להשגת המטרות ולהצלחת הפרויקט. |
פתח תקווה |
|
| הפורטל המקומי הגדול בישראל |
|
|
|
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
עמוד ראשי
תגובה לכתבה
הדפסת כתבה
שלח לחבר
