עוד לא תמ''א תקוותנו

דני גרסטנפלד 08.05.2012

ב-2 במאי אושר על ידי משרד הפנים תיקון לתמ''א 38 – גרסה משופרת לאין ערוך לתמ''א הישנה (והלא כל כך טובה). בני מור, מנכ''ל, ''מיי הום, יזמות ובניה ירוקה'' ומומחה לנושא תמ''א 38/2 מסביר

בסוף השבוע אושר תיקון תיקון תמ''א 38/3 אושר בימים אלו ע''י משרד הפנים ומונח על שולחן הממשלה לאישור סופי. עסקת תמ''א 38/2 הינה עסקת קומבינציה חוזית
(בדומה לבעל מגרש פרטי המעביר לקבלן את זכויות הבניה המותרים ובתמורה מקבל מספר דירות ) בין הדיירים לקבלן/יזם בעלי הדירות בבניין ישן לבין יזם אשר על פיה מתחייבים בעלי הדירות בבניין להעביר את זכויותיהם בבניין ובמגרש עליו עומד הבניין הישן לצורך הריסתו ובנית בניין חדש תחתיו. למען הסר ספק ובלבול תמ''א 38/2 היא לא ''פינוי ובינוי''.

היתרונות לביצוע תמ''א 38/2

1. עמידות בפני רעידת אדמה: כאמור בדברי ההסבר לתמ''א 38/2 אין מחלוקת בקרב מהנדסים, כי עמידות בנין חדש שמוקם, בפני רעידת אדמה, טובה הרבה יותר מאשר ביצוע חיזוקים לבנין קיים במסגרת עסקת תמ''א 38/1 רגילה.
2. הוספת חדרי ממ''ד: בשל מגבלות פיזיות של גודל מגרשים ומגבלות תכנוניות של קווי בנין, בפרויקטים רבים בהם מבוצע חיזוק מבנה קיים על-פי תמ''א 38, כלל לא מתווספים חדרי ממ''ד. לעומת זאת, בבניין חדש שנבנה על-פי תמ''א 38/2 במקום בניין שנהרס, קיימת חובה לבנות ממ''דים ועל כן עידוד פרויקטים על-פי תמ''א 38/2 יביא לתוספת חדרי ממ''ד באזורים עירוניים.
3. הוספת חדרי ממ''ד: בשל מגבלות פיזיות של גודל מגרשים ומגבלות תכנוניות של קווי בנין, בפרויקטים רבים בהם מבוצע חיזוק מבנה קיים על-פי תמ''א 38, כלל לא מתווספים חדרי ממ''ד. לעומת זאת, בבניין חדש שנבנה על-פי תמ''א 38/2 במקום בניין שנהרס, קיימת חובה לבנות ממ''דים ועל כן עידוד פרויקטים על-פי תמ''א 38/2 יביא לתוספת חדרי ממ''ד באיזורים עירוניים.
4. בטיחות: במהלך הריסת מבנה ישן והקמתו מחדש לצורך חיזוקו בהתאם לתמ''א 38/2, הדיירים זוכים לדיור חלופי למשך תקופת הבניה ולא נאלצים להתגורר חודשים רבים ב''אתר בנייה'' על כל המשמעויות הבטיחותיות הכרוכות בכך.
5. שדרוג תשתיות ותכנון מיטבי: פרויקט על-פי תמ''א 38/2 מציע לדיירים תשתיות חדשות לגמרי ומאפשר תכנון טוב יותר מ''נקודת אפס'' של מבנה מודרני, לעומת פרויקט על-פי תמ''א 38/1 שבמסגרתו לרוב לא מחליפים את תשתיות הבניין, ושההרחבות בו מבוצעות לעיתים ''כטלאי על טלאי''.
6. חניה: פרויקט מבוסס תמ''א 38/2 מאפשר ליזם להציע לדיירים חניה באמצעות חפירת מרתף חניה תת קרקעי רחב ונח לתפעול יומיומי.
7. ערבויות לדיירים: במסגרת פרויקט תמ''א 38/2 תמורת הדיירים מובטחת בערבות בנקאית בשווי דירתם החדשה, בעוד בפרויקטים על-פי תמ''א 38/1 אין הדיירים זוכים לערבות מלאה לביצוע העבודות.

התקשרות דיירי בניין תמ''א 38/2

שלב א' - בדיקה ראשונית וגיבוש בעלי הדירות והקמת נציגות פעולה. להתחיל לקדם פרויקט התחדשות עירונית אצלך בבניין עליך לאגד את בעלי הדירות שאתה מכיר ולהקים ועד פעולה. צעד הראשון הוא להשיג שותפים לדרך מקרב בעלי הדירות.
שלב ב' – בחירת יזם/קבלן וקבלת הצעה לבניין.
שלב ג' – הצגת יזם/קבלן בפני דיירי הבית והחתמת הדיירים (66% לפחות מדיירי הבית) על הסכמה עקרונית המאפשרת ליזם להתחיל בתכנון האדריכלי והכנת חוזה.
שלב ד' – בחירת עו''ד המיצג את דיירי הבית. ההתקשרות בין היזם לבין בעלי הדירות בנכס המיועד להריסה נעשית באמצעות חוזה מחייב אשר מגדיר את הזכויות והחובות של כל צד במסגרת ההתקשרות ביניהם. לצורך עריכת החוזה ושמירה על זכויות כל הצדדים בו, יוצגו שני הצדדים על ידי עורכי דין אשר יסייעו בסגירת העסקה, על פי החוק, לטובת כל הצדדים. מימון שכר עו''ד המיצג את הדיירים והנבחר ישולם ע''י וע''ח היזם בלבד.
שלב ה' – חתימה על חוזה/הסכם עם היזם/קבלן (מצורף מפרט הטכני איור הבית והבניין ואיור המחשה).
שלב ו' – הגשת בקשת היתרי בניה. (קבלת היתר : פינוי הדיירים , הריסת הבניין, בניה, אכלוס).

התקשרות יזם/קבלן:

טרם אושרו פטורי מסים בתמ''א 38/2 ( פטורים הקיימים 38/1 ) לכן בשלה זה קימת כדאיות כלכלית להתקשרות בבניין של עד 9 דיירים ובו קומה מפולשת (עמודים).